Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’une maison ?
C’est décidé : vous souhaitez vendre une maison. Cependant, avant d’entreprendre cette démarche, il faudra réaliser un Dossier de Diagnostic Technique (DDT), remis par un diagnostiqueur immobilier certifié. Voyons ensemble quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison et leur importance.
La SNEXI vous renseigne sur l'ensemble des diagnostics à réaliser pour la vente de votre bien immobilier.
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ma maison ?
8 diagnostics immobiliers sont à réaliser obligatoirement si vous voulez vendre votre maison. Le neuvième et le dixième ne concernent que certaines zones géographiques. Attention cependant, car ces diagnostics techniques ont tous une durée de validité différente de par leur nature.
Le diagnostiqueur immobilier qui réalise ces audits doit se montrer impartial afin de ne pas rendre un document erroné.
Vue d’ensemble des 10 diagnostics obligatoires
| Diagnostic | Biens concernés | Durée de validité | Si le diagnostic est absent |
|---|---|---|---|
| Loi Carrez | Biens en copropriété | Illimitée (sauf travaux) | Annulation possible dans le mois suivant l'acte, ou réduction du prix si l'écart de surface dépasse 5 % |
| DPE | Logements ≥ 50 m² | 10 ans | Responsabilité civile engagée, transaction pouvant être bloquée chez le notaire |
| Amiante | Permis avant le 01/07/1997 | Illimitée si absence (diag. après 2013) / 3 ans si présence | Poursuites pour vices cachés si découvert après la vente |
| Plomb (CREP) | Construction avant le 01/01/1949 | 1 an (si présence) / Illimitée (si absence) | Responsabilité engagée en cas de saturnisme |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | Responsabilité engagée en cas d'accident, négociation du prix possible |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | Signature bloquée chez le notaire, responsabilité engagée en cas d'accident |
| Assainissement | Hors raccordement tout-à-l'égout | 3 ans | Réduction du prix, mise aux normes exigible sous 1 an |
| ERP | Majorité du territoire | 6 mois | Résolution de la vente ou diminution du prix devant le tribunal |
| Termites | Zones par arrêté préfectoral | 6 mois | Poursuites pour vices cachés si découverts après la vente |
| Bruit | Zones PEB (aéroports) | Plan en vigueur | Annulation de la vente ou dommages et intérêts possibles |
Ce qu’il faut savoir en plus, diagnostic par diagnostic
Loi Carrez
- Surfaces comptées : sous-sols, greniers, réserves, remises, vérandas, loggias et combles aménagés, à condition d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
- Surfaces exclues : balcons, terrasses, caves, garages, parkings.
- Précision : non obligatoire pour une maison individuelle hors copropriété.
DPE
- Notation : 7 classes d’énergie, de A (très performant) à G (passoire thermique).
- Logement classé E, F ou G : un audit énergétique complémentaire est obligatoire
- Attention : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.
- Opposabilité : le DPE est opposable depuis juillet 2021 ; en cas d’erreur, l’acheteur peut se retourner contre vous.
Bon à savoir : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (G+ depuis 2023), ce qui pèse sur la valeur marchande des passoires thermiques.
Amiante
- Précision : un diagnostic réalisé avant le 1er avril 2013 doit être refait avant la vente, même s’il était négatif.
Bon à savoir : la vente d’un bien contenant de l’amiante n’est pas interdite. Soyez simplement transparent avec votre acquéreur.
Plomb (CREP)
- Enjeu : le plomb, présent dans les peintures avant 1949, peut provoquer des problèmes de santé graves, notamment chez les jeunes enfants (saturnisme).
Électricité et gaz
- Objectif : identifier les anomalies de l’installation susceptibles de présenter un risque pour les occupants (électrocution, fuite, explosion).
Assainissement non collectif
- Contrôle réalisé par : le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) de votre commune.
- Si non conforme : mise aux normes exigible dans l’année suivant l’acte de vente ; le coût peut être négocié avant la signature.
État des Risques et Pollutions (ERP)
- Contenu : risques naturels (inondations, séismes, mouvements de terrain), technologiques, miniers et de pollution des sols.
- Fraîcheur exigée : daté de moins de 6 mois au moment de la signature du compromis.
Termites
- Zones concernées : principalement le sud et l’ouest de la France, ainsi que certaines zones d’Île-de-France, définies par arrêté préfectoral.
Bruit
- Objectif : informer sur l’exposition aux nuisances sonores aériennes liées à la proximité d’un aéroport ou d’une base aérienne.
- Zone concernée : plan d’exposition au bruit (PEB).
À ne pas oublier : l’audit énergétique
Distinct du DPE, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles les plus énergivores (et des immeubles appartenant à un seul propriétaire). Là où le DPE se contente d’attribuer une étiquette, l’audit va plus loin : il propose un véritable parcours de travaux chiffré pour améliorer la performance du logement.
- Calendrier : obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, et à partir du 1er janvier 2034 pour la classe D.
- Durée de validité : 5 ans.
- À remettre : dès la première visite. Son absence, quand il est requis, peut entraîner la nullité de l’avant-contrat.
L’importance de ces diagnostics obligatoires
Le DDT est un dossier complet qui apporte une évaluation claire de la maison. Il doit être fourni au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.
L’acheteur peut émettre des réserves ou refuser d’acquérir votre maison en l’absence de DDT ou d’un des diagnostics. Une diminution du prix peut être exigée en compensation. Il pourra même vous poursuivre pour vices cachés une fois la vente conclue et demander des dédommagements.
